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劉偉/文

醞釀近兩個(gè)月，龍光終于迎來更名。

6月12日，龍光地產(chǎn)控股有限公司（下稱“龍光”，3380.HK）公告宣布，公司中文名稱由“龍光地產(chǎn)控股有限公司”更改為“龍光集團(tuán)有限公司”，英文名稱由“Logan Property Holdings Company Limited”更改為“Logan Group Company Limited”。

談及更名的原因，龍光方面回應(yīng)稱，作為恒生綜合指數(shù)大型股，龍光集團(tuán)全國(guó)化布局粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角核心都市圈和西南、中部城市群等核心區(qū)域，主營(yíng)業(yè)務(wù)已涵蓋住宅開發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)四大領(lǐng)域，公司名稱更改，標(biāo)志著龍光集團(tuán)邁入了多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，打造城市綜合服務(wù)商新階段。

今年5月22日龍光更名獲股東大會(huì)批準(zhǔn)通過時(shí)，公司董事會(huì)認(rèn)為，新名稱更符合龍光的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展策略，符合公司及股東整體利益，有助于集團(tuán)進(jìn)一步強(qiáng)化多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，增強(qiáng)綜合實(shí)力和市場(chǎng)影響力，提升公司品牌企業(yè)形象，為股東和客戶創(chuàng)造更大價(jià)值。

城市更新占比8.5%

事實(shí)上，交易所對(duì)上市公司名稱的變更早有相關(guān)規(guī)定。

2016年11月，深交所發(fā)布《變更公司名稱備忘錄》，規(guī)定上市公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況審慎對(duì)公司名稱進(jìn)行變更，不得迎合市場(chǎng)炒作，利用變更名稱影響公司股價(jià)、誤導(dǎo)投資者，并要求上市公司充分披露名稱變更的原因及合理性等。

一位熟悉交易所規(guī)則的人士認(rèn)為,盡管龍光是在港股上市，但對(duì)于因公司名變更需要對(duì)市場(chǎng)履行的責(zé)任和義務(wù)應(yīng)是基本一致的。

與此同時(shí)，在資本市場(chǎng)上，龍光也做出了相應(yīng)變更，稱自6月18日起，公司在聯(lián)交所買賣的英文股份簡(jiǎn)稱將由“LOGAN PPT”更改為“LOGAN GROUP”，中文股份簡(jiǎn)稱將由“龍光地產(chǎn)”更改為“龍光集團(tuán)”，股份代號(hào)“3380”保持不變。

龍光方面認(rèn)為，除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，集團(tuán)還兼提供城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及協(xié)同發(fā)展教育、健康、養(yǎng)老、文化、體育、度假等配套服務(wù)，這也是其變更名稱的原因。

根據(jù)2019年年報(bào)，龍光在報(bào)告期內(nèi)城市更新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入約人民幣49億元，在2019年總收入574.8億元中占比8.52%，同比增加359.1%。該增加是由于一個(gè)單個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要是位于深圳的一家工廠。

龍光在年報(bào)中著重談到了城市更新業(yè)務(wù)，認(rèn)為集團(tuán)擁有城市更新專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在大灣區(qū)深耕17年，熟悉大灣區(qū)地方商圈資源和渠道，深度了解大灣區(qū)地方政策，產(chǎn)業(yè)和人口的城市規(guī)劃，在城市更新領(lǐng)域有顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

公開資料顯示，龍光城市更新業(yè)務(wù)目前布局10個(gè)城市，貨值超過人民幣4000億元，其中95%在大灣區(qū)。

翻閱龍光此前的財(cái)報(bào)，城市更新業(yè)務(wù)于2018年半年報(bào)中首次出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)龍光的城市更新收入金額為10.67億元，占總收入的7.04%。到2018年年終報(bào)，城市更新的收入金額仍為10.67億元，但收入占比下降為2.42%。這表明龍光的城市更新業(yè)務(wù)在2018年下半年并沒有產(chǎn)生收入。

單從貨值上看，龍光在城市更新項(xiàng)目上有充足的儲(chǔ)備。目前，龍光在深圳、惠州、東莞、珠海等城市擁有充足城市更新項(xiàng)目，估計(jì)可銷售價(jià)值約為人民幣2890億元。但是以過往2019年和2018年的情況來看，城市更新業(yè)務(wù)能否為龍光帶來連續(xù)性收入仍有待觀察。

除城市更新外，龍光的業(yè)務(wù)領(lǐng)域還涉及商業(yè)運(yùn)營(yíng)。截至2019年12月31日，龍光有37項(xiàng)投資物業(yè)，總建筑面積約為71.6萬平方米。該等投資物業(yè)組合當(dāng)中，33項(xiàng)合計(jì)總建筑面積約為48.6萬平方米的投資物業(yè)已竣工，而其余4項(xiàng)仍在開發(fā)中。

2019年，龍光的租賃收入為人民幣1.28億元，同比增長(zhǎng)約53.4%，但在總體收入中占比仍然較少，僅為0.22%，并且長(zhǎng)期收入占比低于1%。

從“龍光地產(chǎn)”更名為“龍光集團(tuán)”，龍光地產(chǎn)開發(fā)收入始終占總收入的絕大部分，并且短時(shí)間內(nèi)這種局面還將持續(xù)下去。但值得一提的，龍光的建筑及裝飾合同收入已占比超過兩成，近年來獲得了較大幅度的提升。

規(guī)模與負(fù)債齊升

2013年在港交所上市的龍光地產(chǎn)，其實(shí)控人為紀(jì)海鵬。紀(jì)海鵬于1996年在汕頭創(chuàng)立龍光建安，2003年龍光進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，并成功開發(fā)了深圳寶安中心區(qū)天悅龍庭項(xiàng)目，同時(shí)成立廣東龍光集團(tuán)公司。

之后的幾年間，龍光擴(kuò)張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進(jìn)入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

2009年，龍光逐漸完成重組并成功收購(gòu)深圳優(yōu)凱思，到2013年12月，龍光成功在香港聯(lián)交所上市，實(shí)際上，該年份龍光的銷售規(guī)模就已突破百億大關(guān)。當(dāng)年，上市公司銷售額為132.08億元，按年增長(zhǎng)35.6%。

隨后，上市公司規(guī)模擴(kuò)張很快步入“正軌”。2015年-2016年，分別實(shí)現(xiàn)合約銷售205.1億元和287.16億元，相應(yīng)增速為53.63%和40.01%。此后的兩年，龍光地產(chǎn)規(guī)模節(jié)節(jié)跨越，數(shù)值分別為434.21億元和718.03億元，增速更是站穩(wěn)50%。

龍光的規(guī)模能夠?qū)崿F(xiàn)跨越式發(fā)展，與現(xiàn)任董事會(huì)執(zhí)行董事、行政總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)賴卓斌有著密不可分的關(guān)系。

賴卓斌算是龍光第一代職業(yè)經(jīng)理人。據(jù)稱，加盟龍光之前，賴卓斌在利安達(dá)信隆會(huì)計(jì)師事務(wù)所珠海分所任審計(jì)師，由于和龍光業(yè)務(wù)的聯(lián)系得到紀(jì)海鵬賞識(shí)，從而被邀請(qǐng)加盟。

49歲的賴卓斌2007年加盟龍光地產(chǎn)，一直負(fù)責(zé)龍光的財(cái)務(wù)管理，2013年11月獲委任為龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事，2015年7月獲委任為公司首席財(cái)務(wù)官，亦是龍光集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)。

龍光地產(chǎn)從2008年籌備上市，至2013年底登陸港交所。從履歷對(duì)應(yīng)的時(shí)間來看，賴卓斌不僅在龍光上市過程中起到關(guān)鍵作用，也是龍光從百億到千億的重要操盤手。

2019年9月12日，紀(jì)海鵬胞弟紀(jì)建德“因個(gè)人發(fā)展，需要投入更多時(shí)間處理其他事務(wù)”，辭任執(zhí)行董事、行政總裁職務(wù)，接任者即為賴卓斌。

此次人事變動(dòng)之后，龍光地產(chǎn)的董事會(huì)成員變?yōu)閳?zhí)行董事紀(jì)海鵬、賴卓斌、肖旭、吳劍；非執(zhí)行董事紀(jì)凱婷（紀(jì)海鵬之女），以及三位獨(dú)立非執(zhí)行董事。

只是規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張后，龍光地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也在逐年攀升。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年，龍光的資產(chǎn)負(fù)債率為69.24%、70.23%、75.72%、78.40%和79.13%，呈逐年攀升之勢(shì)。事實(shí)上，規(guī)模擴(kuò)張與負(fù)債攀升是“相輔相成”的。過去5年，龍光的總負(fù)債年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)42.7%，而其總資產(chǎn)年復(fù)合增長(zhǎng)率不過38.02%，前者已快于后者。

負(fù)債率逐年攀升背后是龍光對(duì)核心區(qū)域土儲(chǔ)的追求以及對(duì)“地王”的爭(zhēng)奪。2015年9月23日，龍光地產(chǎn)以112.5億拿下龍華紅山龍光玖鉆地塊，這是當(dāng)年的龍華區(qū)域總價(jià)地王；2016年6月，龍光以140.6億元的價(jià)格成功搶到光明一塊商住用地，成為當(dāng)時(shí)深圳最新總價(jià)地王；今年5月15日，深圳出讓前海片區(qū)一宗住宅用地，龍光經(jīng)過29輪競(jìng)價(jià)，以116億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率45%。除去配建面積，項(xiàng)目可售部分樓面價(jià)達(dá)到8.67萬元/平方米，為深圳新的單價(jià)“地王”

與大多數(shù)“千億”房企布局全國(guó)不同的是，成立超過20周年的龍光依然重倉(cāng)大灣區(qū)。截至2019年6月30日，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備權(quán)益總貨值達(dá)7520億元，其中粵港澳大灣區(qū)占據(jù)比80%。隨著土地成本的逐漸走高，2019年，龍光地產(chǎn)銷售毛利率和銷售凈利率也出現(xiàn)下滑。相較上年，分別下降2.18個(gè)百分點(diǎn)和0.26個(gè)百分點(diǎn)。

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