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《中洲龍華商業(yè)中心舊改》待拆的低矮建筑。 張慧敏攝

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 見習(xí)記者 張慧敏 深圳報(bào)道

10月下旬，《龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”）獲得審批并原則通過。歷時(shí)超過16年，因體量大，被稱為龍華“舊改四霸之一”的龍華商業(yè)中心項(xiàng)目得到了進(jìn)一步推進(jìn)，將從前期土地整備階段進(jìn)入中期的開發(fā)建設(shè)階段。

規(guī)劃顯示，該更新單元用地面積34.62萬平方米，拆除用地面積34.33萬平方米，其中開發(fā)建設(shè)用地面積19.56萬平方米。規(guī)劃容積為161.51萬平方米，其中住宅90.25萬平方米，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)64.33萬平方米，地下商業(yè)1.35萬平方米，公共配套設(shè)施5.58萬平方米。

中洲控股為該項(xiàng)目的主導(dǎo)開發(fā)者，但其近兩年?duì)I收和利潤(rùn)同比大幅下滑，同時(shí)，其存在項(xiàng)目開發(fā)緩慢的情況，龍華商業(yè)中心舊改項(xiàng)目未來能否及時(shí)開發(fā)，業(yè)內(nèi)對(duì)其仍然存疑。

專規(guī)獲批

10月21日，深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布公告稱，《龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”）獲得審批并獲得原則通過。

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了龍華商業(yè)中心舊改片區(qū)。從龍華地鐵站A口出發(fā)，沿著龍華人民路南行500米不到，一片破舊的低矮廠房映入眼簾，舊改片區(qū)內(nèi)斑駁的外墻和破碎的玻璃窗與其前方寬闊整潔的道路和后方的嶄新的高樓顯得格格不入。記者走訪發(fā)現(xiàn)，舊改片區(qū)內(nèi)的樓房基本已經(jīng)搬空，而且已經(jīng)進(jìn)行封閉處理，標(biāo)有“中洲龍商”的門口偶有車輛出入。現(xiàn)場(chǎng)沒有拆遷和施工的跡象。

龍華區(qū)政府官網(wǎng)顯示，龍華商業(yè)中心城市更新單元項(xiàng)目地處龍華街道，位于建設(shè)路和人民路交匯處西南側(cè)。該項(xiàng)目屬寶安龍崗兩區(qū)2004年10月28日以前自行開展的70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目之一，并于2010年轉(zhuǎn)入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃項(xiàng)目》。2012年中洲控股作為投資主體進(jìn)入該項(xiàng)目。

2020年4月，該項(xiàng)目進(jìn)入前期土地整理收尾階段。深圳市中洲龍商置業(yè)有限公司（下稱“中洲龍商”，深圳市中洲投資控股股份有限公司的下屬公司）受邀作為單一來源對(duì)龍華商業(yè)中心城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)涉及深圳市龍華牛地埔股份合作公司的集體資產(chǎn)進(jìn)行談判。公開資料顯示，本次單一來源談判的集體所有的土地面積為910.95平方米，集體永久性建筑物建筑面積為1341.87平方米，集體臨時(shí)性建筑物投影面積為25.17平方米。

參與本次談判的深圳市龍華區(qū)自然資源局工作人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，因?yàn)橐?guī)劃審批的前提是土地整理要完成，而且該項(xiàng)目約80%的業(yè)主都已經(jīng)與中洲龍商簽訂拆賠合同，所以中洲龍商本次是受龍華街道的邀請(qǐng)作為單一來源進(jìn)行談判。

合一城市更新集團(tuán)總經(jīng)理羅宇在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，該項(xiàng)目的商業(yè)比例較大，未來商業(yè)去化難度較大。記者走訪發(fā)現(xiàn)，與該項(xiàng)目只有一路之隔的壹方天地巨型商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)在2018年陸續(xù)開業(yè)，寫字樓正在招租。若龍華商業(yè)中心未來的商業(yè)占比不變，其與壹方天地將形成較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

連續(xù)兩年?duì)I收下滑

公開資料顯示，深圳市中洲投資控股股份有限公司（股票代碼：000042.SZ，下稱“中洲控股”）以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)涵蓋酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、商業(yè)管理，股權(quán)投資等領(lǐng)域。

然而，中洲控股最近的經(jīng)營(yíng)情況卻不甚樂觀。

三季報(bào)顯示，中洲控股前三季度營(yíng)業(yè)收入為57.07億元，同比上升50.13%，但是其歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為9811.8萬元，同比下降89.41%。第三季度，中洲控股的盈利能力沒有隨著市場(chǎng)的整體好轉(zhuǎn)而向好，其歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-5716.5千萬，同比下降107.90%，歸屬上市公司股東的扣非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-6461.36萬元，同比下降276.80%。

對(duì)于前三季度的凈利潤(rùn)的同比下滑，中洲控股在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，上年同期處置香港公司股權(quán)，形成投資收益9.34億元；本期竣工的項(xiàng)目主要是嘉興花溪地項(xiàng)目、重慶半島城邦項(xiàng)目、無錫崇悅府項(xiàng)目、惠州同創(chuàng)公寓項(xiàng)目、花溪樾項(xiàng)目，與上年同期竣工結(jié)算項(xiàng)目相比，毛利率降低，導(dǎo)致公司報(bào)告期內(nèi)業(yè)績(jī)下降。

《華夏時(shí)報(bào)》記者翻閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年、2019年中洲控股的營(yíng)業(yè)總收入分別為79.42億元、72.13億元，分別同比下滑8.23%、9.18%；盈利能力方面，2018年、2019年中洲控股扣非凈利潤(rùn)分別為3.776億元、89948萬元，分別同比下滑32.57%、76.30%。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，作為一家傳統(tǒng)的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，中洲龍商最近幾年一直在走下坡路。他認(rèn)為中州龍商沒有抓住房地產(chǎn)新型城市化的發(fā)展機(jī)會(huì)，沒有形成較好的擴(kuò)張。其次，中洲龍商在內(nèi)部管理方面比較混亂，這對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)和引入投資方面存在負(fù)面影響，最后會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，中洲龍商在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面仍然存在機(jī)會(huì)，但是如果要轉(zhuǎn)型，就需要結(jié)合十四五規(guī)劃，在成本低、收益快的行業(yè)進(jìn)行投入。

此外，中洲控股存在項(xiàng)目開發(fā)緩慢的情況?！度A夏時(shí)報(bào)》記者翻閱中洲控股2020年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其在深圳市筍崗物流園的物流商業(yè)項(xiàng)目的開工時(shí)間為2014年11月，但截至2020年6月末，其開發(fā)進(jìn)度為10%，累計(jì)竣工面積為0平方米。

針對(duì)龍華商業(yè)中心舊改項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，《華夏時(shí)報(bào)》記者向中洲控股發(fā)去了采訪提綱，并方取得聯(lián)系，截止發(fā)稿，未收到回復(fù)。

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