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注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的任務(wù)之一。這個過程可能會有些復(fù)雜，但是只有完成這個過程，你的企業(yè)才能夠合法地運(yùn)營。下面，跟著主頁一起認(rèn)識房產(chǎn)稅得做賬，希望本文能解答你當(dāng)下的一些困惑。

上篇文章“說說房產(chǎn)稅那些事之二：納稅人及納稅時間”，和大家分享了誰需要繳納房產(chǎn)稅及什么時間繳納房產(chǎn)稅的問題。比如，某企業(yè)從政府土地管理部門取得一塊土地，支付價款1000萬元，用于建設(shè)廠房和辦公樓，委托外部施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)，一年后全部完工轉(zhuǎn)固，廠房賬面原值3000萬元，辦公樓賬面原值2000萬元。企業(yè)財務(wù)人員知道該企業(yè)應(yīng)該就廠房和辦公樓繳納房產(chǎn)稅，也知道什么時間開始繳納房產(chǎn)稅，問題又來了：應(yīng)該按什么金額繳納房產(chǎn)稅呢？借助這個問題，和大家聊聊房產(chǎn)稅到底如何計算繳納，即房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是什么。

一、計稅依據(jù)的基本規(guī)定

《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

根據(jù)上述規(guī)定，房產(chǎn)稅有兩種計稅方式：從價計征和從租計征。

1、對于自用的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅從價計征，計稅依據(jù)為房產(chǎn)余值，房產(chǎn)的計稅余值 = 房產(chǎn)原值×（1-30%）

注：關(guān)于減除比例的問題，目前絕大部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的減除比例為30%，少數(shù)地方的減除比例低于30%，比如湖南，減除比例為20%。

2、對于出租的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅從租計征，計稅依據(jù)為租金收入。

通過上述規(guī)定來看，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的難點(diǎn)在于從價計征中房產(chǎn)原值的確認(rèn)，這需要引起大家的重點(diǎn)關(guān)注。

二、房產(chǎn)原值的確認(rèn)

從價計征中涉及的房產(chǎn)原值，并不等同于會計上房產(chǎn)入賬的固定資產(chǎn)原值，這個需要特別注意，房產(chǎn)稅的風(fēng)險很大部分來自對房產(chǎn)原值的確認(rèn)。

（一）房產(chǎn)原值的基本規(guī)定

房產(chǎn)的原值，實(shí)際上就是房產(chǎn)的造價或者購置價。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第一條規(guī)定：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

從上述規(guī)定可以看出，不管是外購的還是自建的房產(chǎn)，稅法上對于房產(chǎn)原值的確定是依據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算的，即根據(jù)會計制度的規(guī)定，應(yīng)該計入房產(chǎn)原值的支出，都需要進(jìn)行歸集，以便正確核算房產(chǎn)的原值，而不是僅僅按照計入固定資產(chǎn)科目的房產(chǎn)原值進(jìn)行確認(rèn)。也就是說，如果企業(yè)發(fā)生的某項支出，按照會計的規(guī)定應(yīng)該計入房產(chǎn)原值，但是，實(shí)際會計處理時，計入其他科目，那么在計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值時，也應(yīng)該包含該項支出。

上述規(guī)定也是提醒大家，在會計處理時不要人為的調(diào)整入賬科目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照會計的規(guī)定，正確核算房產(chǎn)的原值，以便正確計算繳納房產(chǎn)稅，盡量規(guī)避由此導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。

另外，如果企業(yè)對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，需要相應(yīng)增加房屋的原值。

（二）地價計入房產(chǎn)原值

根據(jù)現(xiàn)行會計處理的規(guī)定，取得的土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)核算，在該地塊上建設(shè)的房產(chǎn)，其固定資產(chǎn)的入賬價值并不包含地價。但是，在計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值時，卻包含地價，這是房產(chǎn)稅的特殊規(guī)定，也是大家應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的方面。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條：關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題

對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

比如，某企業(yè)花費(fèi)1000萬元取得一地塊，用于建設(shè)廠房，廠房的建設(shè)成本為2000萬元，即廠房會計核算的固定資產(chǎn)原值為2000萬元，不考慮其他因素，則計算房產(chǎn)稅的計稅原值應(yīng)為3000萬元。

另外，還要考慮容積率的問題。一般來說，宗地容積率＝建筑面積÷土地面積。比如，一塊土地的面積是10萬平方米，在土地上建造了2萬平方米的房屋，那么宗地容積率=2÷10=0.2；如果是宗地容積率是0.2的房屋，需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即4萬平方米計算地價。假如地價是1億元，那么需要計入房屋原值的為4000萬元。

（三）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與法規(guī)》（財稅地字[1987]3號）第二條規(guī)定：

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。

屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。

實(shí)際上，上述與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施，在會計處理上，通常也是計入固定資產(chǎn)（房產(chǎn)）的原值，一般不單獨(dú)核算。如果會計處理上確實(shí)進(jìn)行了單獨(dú)核算，在計算房產(chǎn)稅的計稅原值時，也應(yīng)當(dāng)包含上述附屬設(shè)備或配套設(shè)施的入賬價值。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號）進(jìn)一步明確：

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

另外，173號公告對于更換附屬設(shè)備和配套設(shè)施的房產(chǎn)稅計算問題也做了如下規(guī)定：

對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

即更換附屬設(shè)備和配套設(shè)施，對于房產(chǎn)稅來說，增加新原值，減少舊原值；對于易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，因為其更換相對頻繁，價值相對較低，為保持房產(chǎn)稅申報的穩(wěn)定性，可以不變更房產(chǎn)原值。

（四）地下建筑房產(chǎn)稅的征收規(guī)定

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號，以下簡稱181號文件）規(guī)定：

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

根據(jù)上述規(guī)定，對于房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的地下建筑，如果其使用功能符合房產(chǎn)稅中“房產(chǎn)”的界定，也應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

但是，根據(jù)181號文件的規(guī)定，地下建筑與地上建筑畢竟在占地及其他方面存在一定的差異，在對自用的地下建筑征稅時，給與一定的“折扣”，具體折扣比例如下圖：

另外，根據(jù)181號文件的規(guī)定，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

也就是說，適用從價計征時，如果屬于單獨(dú)的應(yīng)稅地下建筑，在征收房產(chǎn)稅時，給與一定的“折扣”優(yōu)惠；對于與地上房屋相連的地下建筑，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑計征房產(chǎn)稅，不享受“折扣”優(yōu)惠。

三、從租計征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

從租計征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)相對來說比較簡單。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額。

另外，根據(jù)財稅[2010]121號的規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)財稅[2005]181號的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

是筆者對房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)所做的簡要分析，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的確認(rèn)是其稅務(wù)風(fēng)險的主要來源，希望能引起大家的重點(diǎn)關(guān)注。另外，在分析時難免存在不足，歡迎大家批評指正。

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