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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計分錄及稅務(wù)處理一：設(shè)立和拿地

發(fā)布于 2025-03-23 04:48:02 作者: 益以筠

注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的任務(wù)之一。雖然這個過程可能會有些復(fù)雜，但是只有完成這個過程，你的企業(yè)才能夠合法地運營。接下來，主頁將帶大家認識房地產(chǎn)企業(yè)做賬流程，并將相對應(yīng)的解決措施告訴大家，希望可以幫助大家減輕一些煩惱。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與稅收操作的特殊性，其會計核算和稅務(wù)處理極其復(fù)雜。在這里，我根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企的業(yè)務(wù)階段用分錄展示如何核算和稅務(wù)處理，今天分享房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立和拿地階段的分錄及涉稅情況。

文章內(nèi)容包括：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件

2.股東投資及開辦費會計分錄及涉稅事項

3.取得土地環(huán)節(jié)會計分錄及涉稅事項

4.拆遷補償會計分錄及涉稅事項

5.案例模擬

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件

一級資質(zhì)

1. 注冊資本不低于5000萬元。

2. 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年。

3. 近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4. 連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

5. 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。

7. 工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級職稱。

8. 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9. 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

二級資質(zhì)

1. 注冊資本不低于2000萬元。

2. 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年。

3. 近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4. 連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

5. 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人。

7. 工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級職稱。

8. 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9. 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

三級資質(zhì)

1. 注冊資本不低于800萬元。

2. 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年。

3. 房屋建筑面積累計竣工5萬平方米，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4. 連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

5. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。

6. 工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級職稱。

7. 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

8. 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

四級資質(zhì)

1. 注冊資本不低于100萬元。

2. 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年。

3. 已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

4. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于4人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。

5. 工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。

6. 商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

7. 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

二、股東投資會計分錄及涉稅事項

1. 貨幣資金出資

會計分錄：

借：銀行存款

貸：實收資本 - 股東名稱

貸：資本公積 - 資本溢價

此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工商登記手續(xù)辦理完畢后，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單金額把出資人的出資先轉(zhuǎn)入臨時賬戶，待公司成立后開立基本存款賬戶，由臨時賬戶轉(zhuǎn)入基本賬戶。

分錄：

借：銀行存款-某銀行（基本戶）

貸：銀行存款-某銀行（臨時戶）

涉稅事項：根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》，營業(yè)賬簿按照實收資本（股本）、資本公積合計金額的萬分之二點五繳納印花稅。

會計分錄

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交印花稅

2. 以房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨、知識產(chǎn)權(quán)出資，取得增值稅專用發(fā)票

會計分錄：

借：固定資產(chǎn) - 具體資產(chǎn)名稱

借：開發(fā)成本

借：投資性房地產(chǎn)

借：存貨

借：無形資產(chǎn)等

借：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交增值稅（進項稅額）

貸：實收資本 - 股東名稱

貸：資本公積 - 資本溢價

涉稅事項：

股東方：

涉及增值稅及附加稅費，一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅（符合簡易計稅條件的除外）；存貨投資所得稅和增值稅視同銷售確認收入結(jié)轉(zhuǎn)成本；知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移涉及增值稅

土地增值稅，房地產(chǎn)投資視同銷售計算繳納土地增值稅；

企業(yè)所得稅，視同銷售確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅；

印花稅：辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅

被投資企業(yè)：

取得符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進項稅額；

涉及印花稅、企業(yè)所得稅、契稅

涉稅風(fēng)險：固定資產(chǎn)評估價值需合理，避免高估或低估導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險和股東糾紛；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)需及時辦理，否則影響資產(chǎn)權(quán)屬和企業(yè)權(quán)益。

3. 股權(quán)投資

會計分錄：

借：長期股權(quán)投資 - 被投資單位名稱

貸：實收資本 - 股東名稱

貸：資本公積 - 資本溢價

涉稅事項：

股東方：涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅（個人股東繳納個人所得稅）；印花稅，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按所載金額的萬分之五貼花。

被投資企業(yè)：印花稅

4.開辦費

案例：房開企業(yè)籌辦期發(fā)生廣宣費5萬，招待費5萬，其他費用10萬

會計分錄：

借：管理費用-開辦費（可稅前扣除）18萬

借：管理費用-開辦費（需納稅調(diào)整）2萬

貸：銀行存款20萬

稅務(wù)事項：

稅法未明確開辦費作為長期待攤費用，國稅函2009年98號，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除。對新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開辦費優(yōu)先考慮計入字開始生產(chǎn)經(jīng)營年度一次性扣除，因為企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前的籌辦活動期間發(fā)生的開辦費支出，不得計算當(dāng)期的虧損。

三、取得土地環(huán)節(jié)會計分錄及涉稅事項

1. 競拍取得土地

案例：謀房地產(chǎn)開發(fā)公司競拍時支付保證金5000萬元，土地拍賣傭金20萬，取得招拍掛方式的1萬平方米的土地，保證金抵繳納土地出讓金，另外繳納出讓金7000萬，契稅3%

會計分錄：

支付競拍保證金

借：其他應(yīng)收款-競拍保證金5000

貸：銀行存款5000

支付傭金

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷費-土地征用費20

貸：銀行存款20

支付土地出讓金

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費（土地出讓金）12000

貸：銀行存款7000

貸：其他應(yīng)收款-競拍保證金5000

計算繳納契稅印花稅

借：開發(fā)成本 - 土地征用及拆遷補償費（契稅）360

借：稅金及附加-印花稅6

貸：銀行存款366

涉稅事項：

契稅：以土地成交價格為計稅依據(jù)，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率（一般3% - 5%）繳納契稅；

印花稅：按照土地出讓合同金額的萬分之五繳納印花稅；

耕地占用稅，如果涉及耕地占用需繳納

土地入庫后，政府以財政支持方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補助3000萬元，用于回遷房建設(shè)，回遷房無償交付動遷戶（這里賬務(wù)處理有多種，最終以當(dāng)?shù)囟悇?wù)局為準）

會計分錄：

借：銀行存款3000

貸：其他應(yīng)付款-拆遷補償費3000

政府通過土地出讓金返還形式支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，然后政府無償交付給拆遷戶，應(yīng)視同銷售繳納增值稅。

預(yù)繳增值稅82.57萬（3000/1.09*3%）

借：應(yīng)交稅費-預(yù)繳增值稅82.57

貸：銀行存款82.57

完工交付房屋時

借：其他應(yīng)付款-拆遷補償費3000

貸：主營業(yè)務(wù)收入2752.29

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）247.71

同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除土地成本而減少的銷售額需要進行會計處理，如果回遷房補助費土地出讓金為981萬

則會計分錄

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）81

貸：開發(fā)成本（營業(yè)外收入）81

稅務(wù)事項：賬務(wù)處理影響增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，如果土地出讓金返還款大于拆遷補償款，那么通過采用收到土地出讓金返還款時借記營業(yè)外收入，支付拆遷補償費時借記營業(yè)外支出，這種方式有利于降低土地增值稅。反之，如果土地出讓金返還款小于拆遷補償款，采用計入負債，可以增加土地增值稅的加計扣除，從而降低稅費。

2. 接受土地使用權(quán)投資

會計分錄：

借：開發(fā)成本 - 土地征用及拆遷補償費 - 土地投資

貸：實收資本 - 股東名稱

資本公積 - 資本溢價

涉稅事項：

投資方：同固定資產(chǎn)投資涉及的土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅（視同銷售）等；

被投資方：繳納契稅（計稅依據(jù)為土地的公允價值）和印花稅（按合同金額萬分之五）

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本1000萬，同年甲公司以其擁有的土地使用權(quán)5萬平方米投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地評估價3000萬，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增資2000萬，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付600萬將甲公司的建筑拆除，土地性質(zhì)變?yōu)樽≌玫兀a交土地出讓金500萬。假設(shè)契稅3%

會計分錄

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費（土地轉(zhuǎn)讓費）3000

貸：實收資本2000

貸：資本公積1000

拆除建筑物

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費（拆遷補償費）600

貸：銀行存款600

補交土地出讓金

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費（土地變性費）500

貸：銀行存款500

補交契稅（3000 600 300）*3%=117萬

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費（契稅）117

貸：銀行存款117

3. 在建收購取得土地

分為兩種，一種通過收購其他公司股權(quán)獲得該公司開發(fā)的在建項目，但股權(quán)收購成本不能在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除；二種土地或在建項目轉(zhuǎn)讓，收購價款可以在開發(fā)產(chǎn)品出售時扣除，但前期投入多，稅務(wù)風(fēng)險大，稅負高。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。

假設(shè)收購在建工程價格為3000萬元，已支付2000萬元，剩余1000萬元于半年后支付。

會計分錄：

借：開發(fā)成本 - 在建工程收購3000

貸：銀行存款 2000

應(yīng)付賬款 1000

涉稅事項：

轉(zhuǎn)讓方：涉及增值稅（一般計稅或簡易計稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；

收購方：繳納契稅（按收購價格計稅）和印花稅（按合同金額萬分之五）。

4. 自有土地用于開發(fā)

假設(shè)自有土地賬面價值1000萬元

會計分錄：

借：開發(fā)成本 - 土地征用及拆遷補償費 - 自有土地1000

貸：無形資產(chǎn) - 土地使用權(quán) 1000

- 涉稅事項：無新產(chǎn)生的稅款，但需準確核算土地成本，避免成本核算錯誤導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險。

四、拆遷補償費會計分錄及稅務(wù)事項

1. 貨幣補償

假設(shè)支付貨幣補償款300萬元。

會計分錄：

借：開發(fā)成本 - 土地征用及拆遷補償費 - 拆遷補償費300

貸：銀行存款 300

稅務(wù)事項：拆遷戶取得的拆遷補償款，免征個人所得稅；企業(yè)支付的貨幣補償款可以計入開發(fā)成本，在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除。

2. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換

假設(shè)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋成本為2000萬元，市場公允價值為4000萬元。

會計分錄：

借：開發(fā)成本 - 土地征用及拆遷補償費 - 產(chǎn)權(quán)調(diào)換（按公允價值） 4000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 2000

貸：主營業(yè)務(wù)收入2000（公允價值與成本差額）

稅務(wù)事項：

房地產(chǎn)拆遷補償實行調(diào)換方式，即拆一還一的補償方式，從實質(zhì)上看，屬于以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，視同銷售，應(yīng)繳納增值稅和計算土地增值稅。因此企業(yè)視同銷售繳納增值稅、土地增值稅（按視同銷售價格計算收入）、企業(yè)所得稅；

拆遷戶取得安置房暫不征收個人所得稅；企業(yè)支付的相關(guān)成本可在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除。

契稅：被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。

3. 政策性搬遷

假設(shè)收到政府搬遷補償款3000萬元，搬遷支出1800萬元，

會計分錄：

收到補償款：

借：銀行存款 3000

貸：專項應(yīng)付款 3000

發(fā)生搬遷支出：

借：專項應(yīng)付款 1800

貸：銀行存款 1800

搬遷完成，結(jié)余款項：

借：專項應(yīng)付款 1200

貸：資本公積 1200

稅務(wù)事項：

企業(yè)在符合條件的政策性搬遷中，搬遷收入扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得，在搬遷完成年度計入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅；

增值稅方面，符合條件的政策性搬遷補償收入不征收增值稅。

土地增值稅：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

4.作價補償方式的稅務(wù)處理

按照證政府規(guī)定的標準支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅的扣除項目金額，但以補償商品房的方式履行協(xié)議，可能在會計處理上按債務(wù)重組處理。

五、案例模擬

假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，新注冊成立，股東以貨幣資金投資1000萬元，以固定資產(chǎn)（房產(chǎn)）投資，房產(chǎn)評估價值500萬元（原值400萬元，已提折舊50萬元）。企業(yè)通過競拍取得土地，土地出讓金1500萬元，契稅稅率4%。同時，在項目開發(fā)過程中，支付貨幣拆遷補償款200萬元。

1. 股東投資

貨幣資金投資：

借：銀行存款 1000

貸：實收資本 - 股東1000

繳納印花稅：（1000×0.025% ） = 0.25萬元

借：稅金及附加 0.25

貸：銀行存款 0.25

固定資產(chǎn)投資：

股東方

視同銷售繳納增值稅（假設(shè)適用簡易計稅，征收率5%）：500÷(1 5% )×5% ≈ 23.81萬元

借：固定資產(chǎn)清理 350

借：累計折舊 50